마포의 김 관장님은 2009년 1월에 자녀의 교육문제 때문에 강남에 아파트를 구입하여 이사를 하였다. 강남으로 이사 오면서 마포의 아파트를 내놓았는데 아직까지 팔리지 않고 있다.
즉, 일시적인 1세대 2주택자이다.

일시적 2주택의 경우 비과세를 받기 위해선 새 집을 취득한 지 2년이 되는 2011년 1월까지 마포 집이 팔려야 하는데 아직까지 팔리지 않고 있어 양도소득세 문제로 걱정이 이만저만 아니다.
 
김 관장님의 마포 아파트는 1억원에 취득하였고 현재의 시가는 5억원이어서 비과세 혜택을 받지 못하면 양도소득세만 해도 엄청나게 나온다.

싸게라도 다시 주택을 내놓고자 마포 아파트 근처 중개사 사무실에 들렀다가 오피스텔을 갖고 있는 나임대 씨를 만났고  중개사는 나임대 씨의 오피스텔과  김 관장님의 아파트를 맞교환하는 것이 어떠냐는 제안을 하였다.
 
김 관장님은  뜻밖의 제안에 이러한 경우엔 세금 문제가 어떻게 되는지 궁금해져 정 세무사를 찾았다. 부동산 교환에도 양도소득세가 과세될까?
교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권에 대해 상호 이전할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 유상계약이다.

이러한 교환도 돈 대신 다른 재산을 받았을 뿐 실질적인 매매와 다를 바 없으므로 세법에서는 양도소득세가 과세되는 거래로 규정하고 있다.

■ 교환자산은 언제 취득하게 되는 것일까?일반적으로 양도자산의 취득 및 양도시기는 잔금 청산일, 소유권이전등기 접수일, 사용수익일 중  빠른 날을 취득 및 양도시기로 본다.

교환자산의 양도 및 취득 시기는 교환가액에 차이가 없으면 교환성립일이고, 차액의 정산이 필요한 경우는 이를 청산한 날이며, 시기가 불분명한 경우는 교환등기 접수일이다.

■ 교환으로 인한 양도가액과 취득가액 계산교환하는 부동산의 가액이 동일하면 별로 어려움이 없지만 부동산 가액에 차이가 난다면 차액만큼 현금을 주고받는데 이런 경우 많은 분들이 양도가액과 교환으로 취득하는 부동산가액에 대하여 혼란스러워 한다. 이 경우는 금전 대신 부동산을 받았다고 이해하면 되며, 금전으로 수수한 가액은 양도자산과 취득자산의 가액에 가감해준다.
예를 들어 김 관장님의 아파트가 5억원이고 나임대 씨의 오피스텔이 3억원이라고 보고 나임대 씨가 김 관장님에게 차액 2억원을 현금으로 준다고 가정하자.

구분              양도가액                   교환으로 취득한 자산가액
김 관장          3억 + 2억 = 5억          5억 - 2억 = 3억
나임대 씨       5억 - 2억 = 3억          3억 + 2억 = 5억

교환의 방법으로 1세대 1주택 비과세를 받는 것도 절세의 방법이다.1세대 1주택 비과세에서 다른 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 2년 내 비과세 요건을 충족한 종전 주택을 양도할 경우 비과세 적용을 받을 수 있다.
그러므로 1세대 1주택 비과세의 요건은 갖추었지만 김 관장님과 같이 종전주택을 양도하지 못하여 비과세혜택을 못 보게 되는 경우 교환으로 종전 주택을 처분하는 것도 좋은 방법이다.
물론 새롭게 취득하는 부동산의 취득세와 등록세는 내야 하지만 김 관장님과 같이 거액의 양도차익이 나오는 경우에는 교환 등을 통해 비과세 혜택을 받는 것이 훨씬 유리하다.

정성희세무사  tkdnews@korea.com

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