세금은 그 과세대상이 되는 금액을 정확히 산출하는 것에서부터 시작된다. 종합소득세는 매출액에서 필요경비를 차감한 소득금액을 기준으로 세금계산을 한다.

그러면 상속세나 증여세는 어디서부터 출발할까? 절세는 상속재산의 가액이 얼마인지. 증여재산의 가액이 얼마인지 평가하는 과정에서부터 출발한다. 즉, 세법상 평가액이 얼마인지 정확히 예측할 수 있어야 절세가 가능하다.

상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 시가로 하는 것이 원칙이다.

세법에서 말하는 위 ‘시가’란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 세법에서는 상속의 경우 평가기준일 전후 6개월, 증여의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가격을 시가로 보고 있다.

그러나 부동산은 평가기간 내에 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 이루어지지 않는다면 그 거래가액, 감정가액 등 시가를 산정하기 어렵기 때문에  개별공시지가 등 소위 ‘보충적 평가방법’으로 평가한다. 부동산 등을 보충적 평가벙법으로 평가하면 일반적으로 시가보다 낮게 평가된다.
 세법에서는 시가를 산정하기 어려운 경우 토지는 개별공시지가, 주택은 개별(공동)주택가격, 주택 이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가하여 증여세 등을 계산한다. 따라서 기준시가가 언제 고시되는지와 향후 가격이 어떻게 되는지를 예측하여 절세 전략을 구사할 수 있다.

기준가격 고시 전ㆍ후에 따라 세금의 크기가 달라져증여일 현재 당해 연도의 기준가격이 고시되어 있으면 새로 고시된 당해 연도의 기준가격을 적용하지만, 당해 연도의 기준가격이 고시되어 있지 않으면 이미 고시되어 있는 전년도의 기준가격을 적용한다.

그러므로 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 당해 연도의 기준가격이 고시되기 전에 증여하느냐, 고시된 후에 증여하느냐에 따라 세금의 크기가 달라진다.

고시 전에 증여해라기준가격이 전년도보다 높게 결정될 것으로 예상될 때에는 기준가격이 고시되기 전에, 전년도보다 낮게 고시될 것으로 예상되는 때에는 기준가격이 고시된 후에 증여하면 세금을 절감할 수 있다.

그러나 지금까지의 예로 봐서는 개별공시지가나 국세청 기준시가는 특별한 경우를 제외하고는 매년 전년도보다 조금씩 높게 결정되고 있다. 따라서 부동산을 증여하고자 하는 경우에는 부동산 가격이 하락하는 특별한 사유가 없는 한 고시일 이전에 증여하면 세금을 조금이라도 절약할 수 있다.

정성희세무사  tkdnews@korea.com

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