마포 김 관장님의 도장에서 아이들을 지도하고 있는 황 사범은 추석이 지나면 김 관장님으로부터 독립하여 10월 초 자신의 도장을 개관할 예정이다.
김 관장님이 도장을 개관하기 전에 정 세무사에게 세무상담 및 기타 법률적인 상담을 받으라고 조언을 해 황 사범은 정 세무사를 방문하였다. 사업과 관련해 세무상담을 해주던 정 세무사는 사업자등록시 꼭 확정일자를 받으라며 상가임대차 보호법에 대하여 간략히 설명해 주었다.
상가임대차보호법은 상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(=보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용된다.
지역 환산보증금
서울특별시 2억6천만원 이하
수도권 중 서울시를 제외한 과밀억제권역 2억1천만원 이하
광역시(군지역과 인천광역시 제외) 1억6천만원 이하
기타지역 1억5천만원 이하
월세의 보증금 환산액은 월세*100으로 한다.
임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받으려면 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어있어야 하며, 확정일자를 받아야 한다.
■ 확정일자
‘확정일자’란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서원본에 기입한 날짜를 말한다. 건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지게 되므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준해 변제의 우선순위가 정해진다.
만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정되어도 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다. 따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록신청시 임대차계약서 원본에 확정일자를 받아두는 것이 좋다.
■ 상가임대차보호법에 의한 보호사항
● 대항력이 생긴다.
건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.(확정일자가 없어도 됨)
● 보증금을 우선 변제받을 권리가 있다.
사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.(확정일자를 받아야 됨)
● 소액임차인은 최우선변제권이 있다.
확정일자를 받은 임차인은 경매, 공매시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만, 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우(즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가더라도 경매가액의 1/3범?내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금액의 일정액을 변제받을 수 있다.
최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 변제금액의 한도는 다음과 같다.
지역 소액임차인(환산보증금) 최우선변제금
서울특별시 4,500만원 이하 1,350만원까지
수도권 중 서울시를 제외한 과밀억제권역 3,900만원 이하 1,170만원까지
광역시(군지역과 인천광역시 제외) 3,000만원 이하 900만원까지
기타지역 2,500만원 이하 750만원까지
● 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다.
임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 연장된다,
정성희세무사 tkdnews@korea.com
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