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도장경영 세무전략(62)
  • 정성희 세무사
  • 승인 2010.07.26 10:05
  • 호수 691
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증여엔 부동산이 유리하다

마포에서 오랫동안 태권도장을 운영한 김 관장님은 부동산과 현금, 예금 등을 다수 보유한 재력가다. 김 관장님은 보유한 부동산에 대한 종합부동산세, 재산세 등 늘어나는 세금으로 고민도 하지만, 무엇보다 결혼하는 아들에게 무엇인가를 해주고 싶어 한다. 집을 사줄까?  현금을 줄까? 임대사업용 건물을 줄까?

그러나 김 관장님은 이런 것들을 아들에게 넘겨주더라도 증여세 역시 만만치 않을 것 같아 걱정되었다. 고민에 고민을 거듭하던 김 관장님은 정 세무사를 찾아 상의하기로 했다.

부동산은 기준시가 반영
증여세는 증여한 재산의 가액을 평가하여 세금을 부과하는데, 평가는 증여 당시의 시가로 하는 것이 원칙이다. 증여한 재산이 현금이나 예금인 경우에는 액면금액이 바로 시가가 되므로 액면금액으로 평가하면 되지만, 부동산인 경우에는 시가를 알기가 어렵다.

따라서 아래와 같은 방법으로 평가를 한다. 물론 증여일 전후 3개월 이내에 그 부동산에 대한 거래사실이 있다면 그 거래금액이 곧바로 시가가 된다.
- 토지 : 개별 공시지가 - 건물 : 국세청 기준시가(공동주택, 상업용 건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정하여 고시하는 가액)
 
그런데 개별공시지가나 국세청 기준시가로는 시가를 정확히 반영하기 어렵기 때문에 통상 시가보다 낮은 수준에서 결정되고 있는 것이 현실이다. 따라서 부동산으로 증여하면 현금증여에 비해 시가와 기준시가와의 차액에 대한 세금만큼 절세효과를 볼 수 있다.

반드시 시가를 따져봐야
 앞에서는 기준시가가 시가보다 낮은 것을 전제로 했으나 현재와 같이 부동산 거래가 위축되고 부동산의 가격이 하락하는 시점에서는 기준시가가 시가보다 높게 결정된 부동산이 있을 수도 있다.

이런 경우에는 부동산으로 증여하면 반대로 세금부담이 늘어난다. 따라서 증여하고자 하는 부동산의 시가와 개별공시지가, 또는 국세청 기준시가를 비교해 보고 부동산으로 증여하는 것이 나은지, 아니면 부동산을 처분하여 현금으로 증여하는 것이 나은지를 판단하는 것이 좋다.

주택은 전세를 끼워서
부담부 증여를 받는 경우에는 증여재산에서 그 자녀가 해결해야 할 빚만큼을 뺀 금액을 증여재산으로 보아 증여세를 물린다. 때문에 그 빚에 상응하는 만큼 증여세를 절세할 수 있다.

그러나 이 경우에 부모가 자녀에게 전세금 등 떠넘긴 금액은 부모의 재산을 유상 양도한 것으로 보기 때문에 증여자인 그 부모에게 양도소득세가 과세될 수 있다는 점을 주의해야 한다.

정성희 세무사  tkdnews@korea.com

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