부동산과 세금(4) - 양도소득세 1
실거래가 양도차익에 부과
부동산이란 토지와 건물을 말하는데, 토지는 우리가 알고 있는 땅을 말하며 건물은 일반주택, 아파트, 오피스텔, 상가 등의 건설물과 이에 부속되는 시설물 및 구축물을 포함한 것을 말한다.
또한 건물 및 토지처럼 유형을 갖추지는 않았으나 건물 및 토지를 취득할 수 있는 권리를 부동산을 취득할 수 있는 권리라고 하는데, 이러한 예로는 아파트 당첨권, 토지상환채권 등이 있다. 이런 것들은 부동산의 유형을 갖추지는 않았지만 부동산과 마찬가지로 양도 시에 양도소득세가 과세된다.
부동산을 양도할 때에는 국세인 양도소득세가 과세되며, 사업자에게는 재화의 공급에 해당하면 부가가치세가 과세된다.
양도 후 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 예정신고납부하면 세액의 5%를 공제받는다.
1. 양도소득세 신고납부 기한
원칙적으로 부동산을 양도하면 예정신고 기한 이내에 이를 신고하고 세액을 납부하면 5%를 공제받게 된다.
예정신고 납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이며, 예정신고를 하지 않은 자는 양도일이 속하는 해의 다음 해 5월에 확정신고 납부를 하여야 한다.
2. 양도소득세 신고납부 방법
부동산을 양도하면 실지거래가액으로 계산한 양도차익에 대하여 양도소득세를 납부하게 된다.
양도차익을 산출하는 과정에서 실제 취득가액을 알 수 없는 경우에는 다음의 순서로 취득가액을 산정할 수 있다.
(1) 매매사례가액 : 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내 동일 또는 유사 매매사례가액 (2) 감정가액 : 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내의 2개 이상 감정평가법인의 감정평균가 (3) 환산가액 : 양도 당시 실지거래가액. 매매사례가액 또는 감정가액을 기준시가에 환산한 가액 (4) 기준시가 : 소득세법에 따라 산정한 가액으로 양도 또는 취득시의 기준이 되는 가액
3. 양도세의 세율
부동산에 대한 양도세의 세율은 다음과 같이 적용한다.
종류적용세율보유기간 2년 이상6%~35% 초과누진세율보유기간 1년 이상~2년 미만40%보유기간 1년 미만50%1세대 3주택, 비사업용 토지 중과대상60%1세대 2주택 중과대상 50%미등기 자산 70%
4. 다주택보유자의 중과세 한시적 완화
다주택 보유자가 2년 이상 소유한 주택을 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일 사이에 양도하는 주택은 6%~35% 초과누진세율을 한시적으로 적용한다.(다만 강남 3구는 10% 가산한다.)
정성희 세무사 tkdnews@korea.com
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