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도장경영 세무전략(198)부동산은 취득과 동시에 양도를 생각하자.
  • 정성희 세무사
  • 승인 2014.11.04 14:20
  • 호수 835
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양도소득세에 대하여 상담을 하다보면, 관장님이 가장 궁금하게 생각하는 부분이 자신의 세금이 얼마나 나오는지 적용되는 세율이 어떻게 되는지 이다.

즉, 자신의 토지가 비사업용 토지는 아닌지 또는 자신의 주택이 1세대 2주택으로 중과대상에 해당하지는 않는지 궁금해 하며 그 자산을 양도할 때 많은 양도소득세를 납부하게 될까 걱정하는 것이다.

양도소득세는 ‘양도소득 과세표준 ⅹ 양도세율’의 계산방식을 취한다.

때문에 단기매매나 미등기 매매로 높은 양도세율을 적용 받게 되더라도 만약 양도소득 과세표준이 작다면 납부해야 할 양도소득세는 그다지 크지 않을 수 있다.

이런 양도소득세를 계산하는 과정에서 어떤 부분을 고려해야 하는지 그 내용을 하나씩 살펴보도록 하자.

취득가액

취득가액은 양도소득세를 계산하는데 있어 가장 중요한 부분이라 할 수 있다.

예를 들어, 양도소득 세율이 50%라 할지라도 극단적으로 양도가액과 취득가액이 동일하여 양도차익이 0이 되는 경우에는 양도소득세가 “0”원이 된다.

즉, 취득가액이 절세에 있어서 핵심이 된다.

세법에서의 취득이란 매매·교환·상속·증여·기부·건축 등 유상·무상을 불문한 일체의 취득행위를 말한다.

따라서 토지 등 부동산을 상속 또는 증여받는  경우, 상속 또는 증여 받을 때  그 당시 시가로 신고한다면 상속 또는 증여 시 취득가액은 상속 또는 증여받은 자산의 당시의 시가가 된다.

이때에 “상속세, 증여세 신고”는 하나의 절세 전략이 될 수 있는 것이다.

양도소득 세율

양도소득 세율은 크게 누진세율과 중과세율로 나눌 수 있다.

일반적인 부동산 및 부동산에 관한 권리의 세율은 우선 보유기간이 2년 이상인 경우만 누진세율을 적용 받을 수 있고 1년 미만의 단기 보유의 경우에는 50%  1년이상 2년미만 보유한 경우에는 50%의 중과세율을 적용 받게 된다.

미등기양도자산은 70%의 세율이 적용된다.

단 1년미만 보유한 주택 및 조합원입주권은 40%적용하고 1년이상 2년미만 보유한 경우에도 6~38%의 기본세율을 적용한다.

또한 현재 배우자 증여에 대하여는 6억까지 증여세 공제가 되고 있는바 이 또한 양도소득세 절세의 포인트가 될 수 있다.

1세대 2주택으로서 주택의 명의자가 한 명으로 되어 있는 경우 배우자 증여가 이루어지면 이는 1세대 2주택인 사실에는 변동이 없으나, 증여 당시 증여가액을 취득가액으로 하므로 과세표준이 줄어드는 효과를 볼 수가 있다.

하지만 증여의 경우 증여 받은 후 5년 이내에 양도하면, 이는 증여행위를 배제하고 최초 증여자가 양도한 것으로 보기 때문에 절세효과를 얻을 수 없다.

자산 취득과 동시에 양도 생각해야 절세 가능

나에게 적용되는  세율이 높다고 무조건 양도소득세 납부세액이 커지는 것은 아니다.

발상을 조금만 전환하자

그러면 의외의 부분에서 절세 방법을 찾을 수 있을 것이다.

세법에서는 양도소득자에 대하여 여러 제재 조항을 두고 있으므로, 이러한 사항들을 고려하여 절세 계획을 세워야 한다.

그렇기 때문에 양도소득세 절세전략은 양도직전이 아닌 취득 당시 절세 상담을 통해 여러 방법을 생각하여 두는 것이 좋다.

정성희 세무사  tkdnews@korea.com

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