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도장경영 세무전략(188)주택임대소득세를 내야 하나요?
  • 정성희 세무사
  • 승인 2014.03.17 14:24
  • 호수 820
  • 댓글 0

마포의 김관장님은 본인명의의 아파트가 1채있고 배우자명의의 주택1채 그리고 어머님명의의 아파트가 1채를 갖고 있다.
관장님의 아파트에 모두거주하면서 배우자명의의 주택은 전세를 주고 있고 어머님명의의 주택은 월세를 받고 있다.
김관장님은 뉴스에서 연일 떠들고 있는 정부의 주택 월세 소득에 대한 과세문제로 이만저만 고민이 아니다.
어머님이 받고있는 월세가 소득세로 과세되면 관장님의 기본공제자가 줄어 김관장님의 소득세가 증가할 뿐만 아니라 기존에 공제받았던 세금도 가산세까지 포함해서 토해내야 할 것만 같다.
또한 얼마되지도 않는 월세 때문에 어머님의 세금도 내고 건강보험료도 증가한다고 하니 어머님 명의의 주택을 전세로 돌려야 하나 하는 고민이 많고 이에 정세무사에게 상담을 받아보기로 했다.

주택의 임대소득에 대하여 소득세를 과세하는 것은 소득세법에 근거하고 있습니다.
원칙적으로 주택의 임대소득에 대하여는 과세를 하는 것이 맞지만 소득세법의 비과세규정에 근거하여 관장님의 경우에는 소득세를 내지 않아도 될수 있습니다.
 
주택 수의 계산은 소득세법 시행령 제8조의2 제3항에 규정되어 있는데 그 내용은
1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산
3. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산
4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

 따라서 1주택의 경우에는 원칙적으로  임대소득세 없습니다.
  단, 기준시가 9억 이상의 고가주택의 경우에는 1주택이라 하더라도 과세대상이다.
 2주택의 경우 : 월세 소득은 과세대상이다.
​   단,  전세 임대소득에 대해서도 월세소득과 동일하게 2016년부터 과세할 방침이다.
   2000만원 이하 소득자는 분리과세하고 2000만원 초과 소득자는 종합소득으로 과세한다
▶ 3주택의 경우에는 2011년 1월부터 개정된 세법에 의해 임대보증금만 받더라도
     전세보증금 합계 3억원 초과분하는 경우 그 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 간주임대료로 과세됩니다.    

소득세는 원칙적으로 인별로 과세합니다.
김관장님의 경우 본인 배우자 어머님을 모두합치면 1세대 3주택이지만 세법에서 특별히 세대별로 합산한다는 규정이 만들어지지 않는 이상 소득세는 개인별로 계산하므로 어머님과 관장님의 주택임대소득은 별개로 보아야 합니다.
어머님은 1주택 임대소득이므로 고가주택이 아니라면 소득세가 비과세 되며 김관장님과 배우자는 소득세법시행령에 따라서 2명의 주택을 합쳐서 2주택이지만 월세가 아닌 보증금만 받으므로 2015년도 까지는  임대소득세 과세대상이 아닙니다.
따라서 김관장님은 기존에 공제받았던 것이 유효하고 앞으로도 어머님에 대한 기본공제를 받으면 됩니다.

정성희 세무사  tkdnews@korea.com

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