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도장경영 세무전략(174)부동산 계약서를 분실한 경우의 양도소득세 계산
  • 정성희 세무사
  • 승인 2013.08.27 14:04
  • 호수 807
  • 댓글 0

마포의 박관장님은 15년전에 취득한 상가를 사정이 생겨 급하게 처분했다.
그리고 양도소득세를 신고하려고 취득당시의 계약서를 찾았지만 계약서를 찾을 수가 없었다.
정세무사를 찾아가서 취득당시의 계약서가 없으면 양도소득세 계산시 취득가액을 하나도 인정 받지 못하여 양도소득세가 너무 많이 나오지 않느냐고 물어 보았다.
이에 정세무사는 양도소득세 계산은 원칙적으로 실제거래한 가액으로 하여야 하지만 박관장님처럼 부동산을 취득한지 오래되어 그 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가를 이용하여 환산된 취득가액을 이용할 수 있다고 설명하였다.

취득 당시의 매매계약서를 분실한 경우 양도소득세

부동산을 양도한 경우 양도소득세는 양도가액에서 취득가액 및 기타의 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산하고 장기보유공제와 기본공제를 적용하여 과세표준을 구한다음 세율을 적용한다.
세법에서는 원칙적으로 부동산의 양도가액 및 취득가액은 그 부동산의 양도 또는 취득 당시의 양도자와 양수자간 실제로 거래한 가액에 따르도록 하고 있다.
그러나 박관장님처럼 취득한지 오래된 경우 취득 당시의 매매계약서를 분실하여 그 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 세법에서 인정하는 일정한 방법을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있다.
이하에서는 취득 당시의 매매계약서를 분실한 경우 양도소득세의 계산방법에 대하여 간단하게 살펴보도록 하자.

소득세법에 따르면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 장부, 매매계약서, 영수증 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 다음의 추계방법을 순차로 적용하여 양도가액 또는 취득가액을 산정할 수 있도록 하고 있다.

1. 매매사례가액

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 적용한다.
일반적으로 아파트 같은 경우에는 매매사례가액을 적용하지만 상가나 단독주택 토지등은 동일성 또는 유사성이 있는 자산을 찾기가 힘들기 때문에 매매사례가액을 적용하는 데 어려움이 있다.

2. 감정가액

양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 부동산에 대하여  2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한함)이  있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 환산가액

양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 아래의 방법에으로 기준시가에 따라 환산한 가액을 취득가액으로 하며 실무적으로 많이 사용한다.환산방법
양도당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액×(취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가)

4. 기준시가

소득세법의 규정에 따라 산정한 가액으로서 양도 당시 또는 취득 당시의 기준이 되는 가액

이상에서 살펴본 바와 같이 부동산을 양도하는 경우 취득 당시의 매매계약서를  분실하여 그 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가의 추계방법을 순차로 적용하여 산정할 수 있다.

정성희 세무사  tkdnews@korea.com

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