상가임대차보호법은 상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(=보증금 + 월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에 적용된다.

월세의 보증금 환산액은 월세*100으로 한다. (표 1) 참조

임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받으려면 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어있어야 하며, 확정일자를 받아야 한다.

확정일자
‘확정일자’란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서원본에 기입한 날짜를 말한다.
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지게 되므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준 변제의 우선순위가 정해진다.
따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록신청시 임대차계약서원본에 확정일자를 받아두는 것이 좋다.

상가임대차보호법에 의하여 임차인이 보호받는 주요사항

대항력이 생긴다.
건물 소유자가 제3자로 변경되는 경우 임차인은 새로운 건물 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.
대항력 구비요건은 임차인이 상가건물을 점유하고, 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다.

보증금을 우선 변제받을 권리가 있다.
대항요건(입주와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

5년범위내에서 계약갱신요구권이 생긴다.
임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서  연장된다,

차임 또는 보증금의 증액청구가 연 9%로 제한된다.

소액임차인은 최우선변제권이 있다.
확정일자를 받은 임차인은 경매, 공매시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만, 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우(즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가더라도 경매가액의 30%범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금액의 일정액을 변제받을 수 있다.

최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 변제금액의 한도는 다음과 같다. (표 2) 참조

(표 1)

(표 2)

정성희 세무사  tkdnews@korea.com

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