지난 4월에 상가주택을 양도하려는 관장님이 상담을 한 적이 있다. 4층건물에서 1층과 2층은 상가로 임대를 주고 3층과 4층에서는 관장님과 가족들이 거주하고 있었고 관장님의 다른 주택은 없었다.

상가로 임대를 준 면적보다 주거면적이 더 커서 1세대 1주택 비과세를 받을 것으로 보였는데 지하실에 따로 임대를 주고 있는 것이 있어 상가임대면적이 주거면적보다 조금 더 큰 것이 발견되었다. 다행히도 계약금만 치르고 중도금이나 잔금을 치르기 전이어서 관장님에게 아래의 내용을 설명해드리고 잔금 치르기 전에 조치를 취하여 비과세를 받으라고 상담을 해주었다.

세법에서는 1세대 1주택의 규정을 적용함에 있어서 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 원칙적으로 그 전부를 주택으로 본다. 다만 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다.

● 판단기준 주택면적 > 주택 외 면적 : 전부를 주택으로 봄 주택면적 ≤ 주택 외 면적 : 주택부분만 주택으로 봄

이처럼 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로 1세대 1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을 신축한다면 향후 양도소득세 비과세뿐만 아니라 상가부분 양도에 따른 부가가치세도 면세를 받을 수 있다. 그러므로 주택과 주택 외의 면적이 같은 겸용주택을 처분하는 경우에는 절세를 위해 계단 등 주택으로 볼 수 있는 부분은 없는지 살펴볼 필요가 있다.

1. 점포에 딸린 방이 있는 경우 실무에서는 점포로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 주택으로 인정받기가 힘들다. 그러나 국세심판결정례에서는 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해주고 있으므로 적극적으로 증빙서류를 준비해 주택임을 입증할 필요가 있다.

2. 지하실의 경우 지하실은 실지로 사용하는 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 점포 등의 면적비율로 안분해 구분한다. 따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 적극적으로 입증해 비과세 적용을 받도록 하자.

3. 계단의 경우 일반적으로 계단에 대해서는 관심을 두지 않으나 주택과 상가의 면적이 같거나 비슷하다면 눈여겨보아야 한다. 계단도 다른 시설물의 경우와 같이 실지 사용용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 상가 등의 면적 비율로 안분해 계산한다.

다방면으로 체크해 봐도 비과세 적용이 어렵다면 증축이나 용도변경을 고려함으로써 주택면적을 더 크게 해 건물과 토지 모두 비과세 적용을 받을 수 있다. 단, 증축이나 용도변경은 양도 직전에 이루어져서는 안 되고 1세대 1주택 비과세 요건인 3년 기준을 고려해야 한다.

언제나 도달하는 결론이지만, 절세는 짧은 시간 내에 이루어지는 것이 아니므로 장기적 안목을 가져야 한다.

정성희 세무사  tkdnews@korea.com

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