마포의 김 관장님은 나이가 들어서인지 몸도 예전 같지 않고 도장 운영에도 소극적이다. 그래서 도장을 정리하고 그동안 모아둔 돈으로 상가건물을 구입하여 임대사업을 하려고 한다.
이에 김 관장님은 정 세무사를 찾아 임대사업과 관련된 세무상담을 받던 중 세금 측면에서 전세가 유리한지, 아니면 월세가 유리한지 궁금하였다.

부동산 임대사업만을 고려할 경우에는 세금절세 면에서 보면 전세가 유리하다. 그러나 이러한 단정은 한 가지 가정이 필요하다. 월세로 들어오는 수입과 전세 보증금을 은행에 예치했을 때의 이자수입이 동일하다는 가정이다.

즉, 종합소득세에서 세금절세가 유리하다는 이유만으로, 무작정 전세 보증금을 선택하는 것은 소득세 절세되는 금액과 전세 보증금을 정기예금에 예치하여 받는 이자소득세를 합산하는 것보다 월세로 받아 소득세를 제외한 순이익이 더 클 경우 기회비용측면에서 손해를 볼 수 있다.

■ 부가가치세부동산 임대사업자의 부가가치세는 임대 보증금에 대한 정기예금 상당의 연이자(4.3%; 이를 간주임대료라 함)와  월세 금액 전체를 부가가치로 보아 부가가치세를 계산한다.
즉, 임대 보증금 일부와 월세를 받는 경우에는 보증금에 대한 이자와 월세의 합계액이 과세표준이 되어 10%(일반과세자인 경우)의 부가가치세를 내야 한다.

이러한 부가가치세는 임차인에게 전가하여 받는 거래세로서 임대인은 임차인에게 부가가치세를 징수하여 국가에 내는 구조이므로 부가가치세면에서는 임대인에게 득실이 없다.다만, 이 점은 염두에 둘 필요가 있다.
100% 월세를 받을 경우 부동산임대용역에 대한 부가가치세를 임차인에게 징수하여 국가에 납부하지만 100% 전세 보증금인 경우 세금계산서 발행 없이 정기예금이자율(4.3%)에 대한 금액을 과세표준으로 하여 10% 부가가치세를 임대인이 납부해야 한다. 즉 전세인 경우와 월세인 경우의 부가가치세 부담자가 다르게 될 수 있다.
■ 소득세소득세법에서는 정기예금 이자 상당액인 간주임대료와 월세의 합계액을 총수입금액으로 하여 계산한다.

다만, 장부를 기장하여 소득금액을 신고하는 경우에는 이자 성격인 간주임대료를 계산 시 임대보증금에서 임대물건의 취득가액에 해당하는 금액을 차감해 주므로, 대부분의 경우에는 간주임대료가 아주 소액이거나 합산되지 않는 게 일반적이다. 따라서 전세로 상가를 임대할 경우 소득세 측면에서 보면 유리할 수 있다.

하지만 월세로 받을 경우에도 소득세 납부를 감안하여 수익률이 좋으면 당연히 월세로 가는 게 유리하다. ■ 상속세임대물건이 상속세를 염두에 둬야 할 물건이면 전세를 통해 상속세를 절세할 수 있다.?왜냐하면 상속세 과세가액을 계산 시 전세 보증금은 채무에 해당되어 상속재산가액에서 공제되기 때문이다.

정성희세무사  tkdnews@korea.com

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