마포의 김 관장님은 태권도장을 30년 정도 운영하였다. 그 동안에는 관원생도 많아 돈을 벌어 아파트도 사고 결혼도 하고 자녀도 유학을 보냈었지만 최근에는 관원생이 많이 감소하여 예전만큼 수익이 발생하지 않는다.

그래서 김 관장님은 다른 수익원을 생각 중이다. 김 관장님은 그 동안 태권도장을 운영하면서 저축한 돈의 활용에 다각도로 고민 중인데 은행금리가 낮아 예금을 해도 원하는 만큼의 수익이 발생하지 않을 것 같아 상가를 분양받아 부동산임대업을 하려고 한다.

때마침 도장 근처에 쓸 만한 상가건물을 분양하고 있어 분양사무실을 찾았다. 김 관장님은 분양가액이 5억원이라는 말에 다음날 와서 계약을 하기로 하였으며 평소 잘 알고 있던 정 세무사에게 자랑하려고 세무사 사무실을 방문하였다.

김 관장님의 자랑을 듣고 있던 정 세무사는 부가가치세 3천만원을 합하여 5억3천만원의 자금이 필요하겠다는 이야기를 하였다. 부가가치세는 전혀 생각도 하지 않았던 김 관장님은 부가가치세를 안 내면 안 되겠냐고 정 세무사에게 자문을 구하였다.

상가를 분양받으면 일반적으로 분양가액에는 토지가액과 건물가액이 있고 건물분 분양가의 10%에 해당하는 부가가치세가 별도로 붙는다. 이러한 부가가치세는 그 부동산을 자기의 사업을 위하여 사용하는 경우 즉 사업장으로 직접 사용하거나 부동산임대업을 영위하는 경우 환급받을 수 있다.

여기서 주의해야 될 점은 태권도장은 면세사업자이므로 관장님이 태권도장으로 사용하려고 상가를 분양받았다면 부가가치세를 환급받을 수 없다. 또한 부동산임대업을 하여도 간이과세자로 사업자등록을 하게 되면 부가가치세를 환급받을 수 없다.
상가를 분양받은 김 관장님은 다음의 내용을 주의하여 부가가치세 부담을 피하는 것이 좋다.

첫째, 김 관장님이 일반과세사업자로 등록하여야 한다.

현행 세법상 사업자등록신청은 사업개시일로부터 20일 이내에 하도록 되어있으며 사업개시일 이후부터 공급받은 부가가치세를 환급해주도록 하고 있다.
분양을 받는 경우 사업개시일은 분양계약일이므로 분양계약일로부터 반드시 20일 이내에 사업자등록 신청을 해야 한다. 만약 20일 이내에 사업자등록 신청을 하지 않고 늦게 신청 한다면 사업자등록신청일로부터 역산하여 20일 이내에 공급받은 것만 공제를 해주게 되므로 부가가치세의 일부분을 환급받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.

둘째, 김 관장님이 분양사로부터 세금계산서를 교부받아 부가가치세 신고기간에 부가가치세를 신고하여 환급을 받으면 된다.

셋째, 상가를 분양받아 부가가치세를 환급받은 관장님이 상가를 다른 이에게 양도하는 경우 매매금액을 매수인과 약정할 때 계약서상에 부가가치세 별도라는 문구를 꼭 표기하고 부가가치세를 별도로 받아 부가가치세 신고시 납부하여야 한다.

 세법에서 부가가치세에 대한 문구가 빠져 있다면, 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보기 때문에 상가를 파는 사람은 매수인으로부터 매매금액 이외에도 부가가치세를 별도로 받고 폐업일로부터 25일 이내에 세무서에 부가가치세를 신고·납부해야 한다. 그렇지 않으면 나중에 각종 가산세를 내야 한다.

넷째, 만약에 부가가치세 부담이 없는 거래를 하려면 매수인도 사업자등록을 하여 포괄적인 사업양수도방식으로 거래를 하면 된다.

마지막으로 상가를 분양받아 부동산임대 사업자 등록을 한 김 관장님이 임대사업에 사용하지 않고 태권도장으로 사용하거나 임대사업에 사용하다가 본인의 태권도장으로 사용하는 경우, 또는 임대업으로 사용하였지만 매출이 저조하여 일반과세자에서 간이과세자로 변경되는 경우 환급받았던 부가가치세를 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있다.

위의 내용이 어렵다고 느끼시는 관장님은 주변의 세무사와 상담하기를 적극 권하는 바이다.
 

정세희 세무사  tkdnews@korea.com

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