최종편집 : 2022.5.25 수 14:47
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세무전략 (31)- 부동산 임대사업을 겸하려면

마포의 김 관장님은 얼마 전 아버님의 사망으로 다수의 부동산을 상속받게 되었다. 김 관장님은 태권도장을 운영하면서 상속받은 부동산으로 임대업을 하기로 하였다. 다른 사람이 임대업을 하는 것을 보니 별 어려움이 없어 보여 김 관장님도 할 수 있다고 생각하였기 때문이다.

김 관장님은 부동산임대소득에 대하여 종합소득세신고를 하여야 한다는 것은 알지만 어떤 소득이 과세대상이고 어떤 방식으로 얼마의 세금을 내야하는지 궁금해졌다. 그래서 항상 어려울 때 도움을 준 정 세무사에게 자문을 구하였다.

● 부동산임대소득의 개념

부동산임대소득은 주택, 오피스텔, 토지, 건물 등 부동산과 부동산의 권리를 대여함으로써 발생하는 소득이다.

부동산임대소득은 소득이 발생한 연도의 다음 연도 5월에 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득과 합산하여 종합소득세 신고를 하여야 한다. 이런 부동산임대소득은 원칙적으로 종합소득세가 과세되나 아래의 경우 과세가 되지 않는다.
 
첫째, 전답을 작물생산에 이용하게 함으로써 발생하는 소득. 전답을 임대하였으나 임차인이 작물생산에 이용하지 않는다면 종합소득세가 과세된다.
둘째, 1개 이하의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하여 얻는 주택임대소득의 경우에는 과세되지 않는다. 다만, 기준시가 9억 초과의 고가주택 임대소득과 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세된다.

● 부동산임대소득금액의 계산

부동산을 임대하는 경우에는 부동산 임대소득에 대해 소득세가 과세되며, 부동산 임대자가 다른 소득이 있는 경우에는 부동산임대소득과 다른 소득이 합산되어 종합소득세가 과세된다.

부동산을 임대하고 임대료를 수입하는 경우에 소득금액의 계산은 임대료 수입금액에서 관련비용을 차감하여 계산하면 된다.

* 임대소득금액 = 총 임대수입금액 - 필요경비

☞ 총 임대수입금액
총 임대수입금액은 매월 받는 임대료와 관리비의 연간 합계액과 간주임대료(부동산의 임대 시에 보증금을 받는 경우에는 보증금에 연 3.4% 이자로 곱하여 환산한 금액)등을 합한 금액을  가산한다. 그러나 주택 임대의 경우에는 보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 않는다.

☞ 필요경비
부동산 임대 시의 필요경비는 임대료를 수입하기 위해 발생하는 비용으로 당해 부동산임대사업과 관련되어야지만 필요경비로 인정받을 수 있다.
기장을 하여 신고하는 경우 임대부동산을 관리하기 위한 관리인, 청소부 등 종업원의 급여 및 이들을 위한 상여금, 퇴직금 등 인건비와 건강보험료, 국민연금, 산재보험료, 고용보험료 등 복리후생비와 임대부동산의 수리비와 임대용부동산을 구입하기 위해 금융기관에서 차입한 차입금의 이자 및 임대건물의 감가상각비, 임대부동산의 재산세, 종합부동산세, 간주임대료에 대한 부가가치세 등 재세공과금,  임대계약을 하기 위해 지급한 중개인에 대한 수수료나 세무사에게 지급하는 기장수수료 등 지급수수료,  전단지 제작비 신문광고비 등 임대목적의 광고선전비, 임대사업용 건물에 대한 화재보험료 등이 임대수입금액에 대응하는 필요경비로 계상 된다.

기장을 하지 않고 추계신고 하는 경우의 소득금액은 다음과 같이 계산한다.
- 기준경비율 적용대상자(부동산임대업) : 직전연도 수입금액이 2,400만원 이상인 사업자로서 기장하여 신고하지 않는 경우
- 단순경비율 적용대상자(부동산임대업) : 당해연도 신규사업자 및 직전연도 수입금액이 2,400만원 미달하는 사업자

(1) 기준경비율 적용 대상자(아래 ① ②중 적은 금액)
① 수입금액 - 주요경비- (수입금액 × 기준경비율)※주요경비 = (매입비용 +임차료 +인건비)의 합계금액으로 관련증빙에 의해 확인된 금액
② 「수입금액-(수입금액×단순경비율)」× 배율 (2008년: 복식부기의무자 2.6배, 간편장부대상자 2.1배)
(2) 단순경비율수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)

 

정성희  tkdnews@korea.com

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