마포에서 태권도장을 경영하는 김 관장님은 재테크에 소질이 많은 분이다. 이전에는 도장경영 수익금으로 주식 투자를 하여 재미를 보았는데 지금은 부동산 투자를 통하여 재미를 보려고 한다.

김관장님은 부동산 투자에 앞서 곰곰이 생각해 보았다. 취득 후 장기간 보유하지 않고 단기매매를 하려고 하는데 소유권이전등기를 하려니 취득세와 등록세가 부담스럽다. 부동산을 취득한 후 미등기상태에서 약간의 시세차익만 남기고 양도하여 취득세와 등록세를 줄여보려고 한다.

여기까지 생각하신 김 관장님은 나중 세무적으로 문제가 발생할 부분이 있는지 정 세무사를 찾아와 자문을 구하였다. 정 세무사는 김 관장님이 하려고 하는 매매방식을 미등기전매라 하며 위험성이 크니 절대로 하지 말라며 미등기전매시의 불이익에 대하여 다음과 같이 설명해 주었다.

1. 미등기양도자산이란?

양도소득세법에서 규정하는 미등기양도자산이라 함은 자산(부동산 및 부동산에 관한 권리에 한함)을 취득한 납세자가 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 자산을 말한다.

다만, 다음에 해당하는 자산은 미등기양도로 보지 않는다.

(1) 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
(2) 법률의 규정, 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
(3) 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지 및 대토하는 농지와 비과세대상인 교환·분합하는 농지
(4) 비과세대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
(5) 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 「토지등의취득및보상에관한법률」제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

2. 미등기양도자산의 불이익

1) 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못한다.
부동산을 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세, 기타 조세특례제한법상의 각종 감면혜택을 받지 못한다.

2) 양도소득기본공제를 받지 못한다.
양도소득세를 계산할 때는 모든 사람에게 다음의 각 자산별로 각각 연 250만원씩을 공제해 주나 미등기양도자산에 해당되는 경우에는 공제를 받지 못한다. - 부동산 · 부동산에 관한 권리 및 기타자산- 주식 및 출자지분

3) 장기보유특별공제를 받지 못한다.
토지와 건물을 3년 이상 보유하였다가 양도하면 양도소득세 계산시 보유기간에 따라 양도차익의 10~80%를 공제해 주지만 등기를 하지 않고 양도하면 보유기간에 관계없이 장기보유특별공제를 받지 못한다.

4) 70%의 높은 세율이 적용된다.
양도소득세 세율은 2년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득의 크기에 따라 6%에서 35%의 세율이 적용되며 1년 초과 2년 미만 보유한 자산은 40%, 1년 미만 보유한 자산의 경우에도 50%의 세율이 적용되나, 미등기양도자산에 대하여는 70%의 가장 높은 세율이 적용된다. 주민세까지 고려하면 77%의 세율이 적용되는 것이다.

등기를 하지 않고 자산을 양도하면 양도자 본인의 이름으로 신고를 하지 않게 되며 결국 신고를 누락하게 되는데 이는 국세청에서 사기, 기타부정한 행위로 보고 있다.
따라서 국세청은 양도일이 속하는 연도의 다음연도 6월1 일부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있게 되며 위 기간 내에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대하여 양도소득세 조사를 하거나 기타의 사유로 미등기양도 사실이 밝혀지면 무거운 세금을 물게 되므로 미등기전매 행위는 절대로 하지 않는 것이 좋다.

정성희  tkdnews@korea.com

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