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세무전략 (22)- 세법 활용해 양도소득세 아끼자

서울 마포구에서 태권도장을 운영하시는 김 관장님은 공덕동 부근의 아파트를 소유하고 있다. 김 관장님은 자녀의 교육 때문에 강남으로 이사 가기로 하고 10개월 전에 새로운 아파트를 취득하였다.

김 관장님은 마포구에 있는 아파트를 3년 이상 보유하였고, 2년 이상 거주하였다. 김 관장님은 마포구 아파트와 새로 취득한 강남구 아파트 2주택만 소유하고 있으며 배우자를 비롯한 다른 세대원은 별도의 주택을 소유하고 있지 않다.

김 관장님은 최근에 마포구에 있는 아파트를 5억원에 양도하였고 양도소득세가 걱정되어 정 세무사를 찾았다. 정 세무사는 김 관장님의 경우 양도소득세가 비과세되므로 걱정하지 말라며 다음과 같은 설명을 이어갔다.

(1) 1세대 1주택이면 비과세

양도일 현재 국내에 3년 이상 보유(다만, 서울, 과천, 5대 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 거주기간이 2년 이상일 것)한 주택으로서 미등기 및 고가주택(실지 거래가액이 9억원 초과 하는 것)이 아닌 1세대 1주택의 양도에 대하여는 양도소득세가 비과세된다.

김 관장님은 한 세대가 3년 이상 보유한 주택에서 2년 이상 거주하였고 양도 당시의 실지 거래가액의 합계액이 9억원을 초과하지 아니하므로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있다.
또한 김 관장님은 양도일 현재 1세대 2주택이지만 새로운 주택을 취득할 날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우로서 일시적인 1세대 2주택에 해당되어 비과세 특례가 적용된다.

(2) 2년 이상 보유면 세금도 다이어트

양도소득세의 세율은 기본세율(6%~35%) 및 중과세율로 구성되어 있다. 기존에는 1세대 2주택 보유, 1세대 3주택 이상 보유 및 비사업용 토지 보유에 대하여 각각 50%, 60%, 60%의 중과세율을 적용하였으나 2009년 3월 16일 이후부터 2010년 12월 31일 사이에 양도하는 분은 해당 중과세율을 폐지하게 되었다.

그러나 1년 이내, 또는 2년 이내의 단기 양도에 대하여는 50%와 40%의 중과세율이 적용되므로 보유기간이 2년 이내라면 가급적 양도시기를 취득일로부터 2년 이후로 미루는 것이 유리할 것이다. 2년 이상 보유하면 기본세율이 적용되기 때문이다.

(3) 영수증은 돈이다.

실지 거래가액에 의하여 양도소득세를 계산하는 경우 해당 부동산에 대한 매매계약서, 자본적 지출액과 양도비 등에 대한 지출증빙을 꼼꼼히 챙겨둔다면 양도소득세를 절세할 수 있다.

자본적 지출액이라 함은 부동산을 취득한 이후 그 부동산의 내용연수를 연장시키거나 부동산의 가치를 현실적으로 증가시키는데 소요되는 비용으로서 엘리베이터, 또는 냉난방 설치비용, 피난시설의 설치비용, 기타 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 말한다.

부동산을 취득할 때는 양도할 때를 대비하여 취득세 및 등록세 영수증, 법무사 비용, 부동산 중개수수료, 자본적 지출액에 대한 세금계산서 및 영수증 등을 잘 보관해 두어야 세금을 절약할 수 있다.

(4) 자진납부하면 10% 절세

토지, 건물 등 부동산의 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 예정신고와 함께 자진 납부하는 때에는 10%의 예정신고납부세액공제를 받을 수 있다. 또한 양도소득세에 붙는 주민세도 세액공제를 받는다. 예정신고와 함께 반드시 자진납부하여야 예정신고납부세액공제를 받을 수 있다는 것에 주의하기 바란다.

부동산을 양도하는 경우에는  해당 부동산을 양도하기 전에 세무 전문가와 충분한 상담을 통하여 양도소득세의 절세방안을 검토하는 것이 절세의 지름길이다.
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