마포의 박 관장님은 경기가 어려워지며 주변에서 현금을 보유하고 있어야 좋다는 말을 듣고 보유 중인 상가건물을 처분하여 현금을 보유하려고 한다. 2008년 5월경에 3억 원에 취득한 주거겸용 3층짜리 건물인데 희망 양도가액은 3억5천만 원을 생각하고 있다.
그런데 보유기간에 따라 양도소득세가 크게 차이가 난다고 해서 양도시기를 맞추려고 정 세무사를 찾았다. 과연 보유기간 및 양도시기에 따라 세금이 달라질 수 있을까?

부동산을 양도하는 경우 일정한 법칙에 따라 양도하게 되면 그렇지 않은 경우보다 훨씬 많은 세금을 줄일 수 있다. 부동산 매매는 양도시기에 따라 투자수익이 달라지므로 계획처럼 완전히 시기를 적용할 수는 없지만, 기본적인 사항만 놓치지 않아도 양도세를 줄이는 것은 가능하다.
첫째, 부동산을 양도할 때 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 후에 양도한다. 박 관장님의 부동산은 상가겸용 주택이므로 양도시기 등을 조절할 수 있다면 1세대1주택 비과세요건을 갖추어 주택부분에 대하여 양도소득세를 면제받는 것이 유리할 것이다.

둘째, 부동산을 취득한 후 양도할 때는 최소한 2년은 보유한다. 양도소득세의 기본 세율은 양도차액이 많을수록 높은 세율을 적용하는 초과누진세율구조(6%~35%)를 취하고 있는데 해당 부동산을 2년 미만 단기 보유할 경우는 더 높은 세율을 적용한다. 1년 미만 보유한 경우 50%의 단일세율을 적용하고, 1년 이상 2년 미만 보유 시는 40%의 단일세율을 적용하게 된다. 따라서 최소한 2년 이상 보유해야 불이익이 최소화된다.

◆ 보유기간에 따른 양도소득세 차이(주택 부분에 대한 비과세는 없다고 가정)
 

구    분	A	B	C	D
양도시기	2009년 5월	2010년 5월	2012원 5월	2020년 5월
양도차익	5천만 원	5천만 원	5천만 원	5천만 원
장기보유특별공제액	없음	없음	5백만 원	1천5백만 원
세   율	50%	40%	기본세율	기본세율
양도소득세	25,000,000	20,000,000	5,670,000	4,170,000

 

셋째,  부동산을 양도할 때는 1년에 한번만 양도한다. 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지의 양도소득에 대해서 1년을 단위로 세금을 계산하는 소득세이다. 따라서 2009년 1월에 양도하고 2009년 12월에 또 다른 부동산을 양도하는 경우 두 부동산의 양도소득을 합산해 과세하게 되고 기본공제도 250만원만 받게 된다.

그러나 2009년 1월에 양도하고 2010년 1월에 양도한다면 과세연도가 달라지기 때문에 초과누진세율을 피할 수 있게 되고 각각의 양도차액이 4천만 원인 경우를 가정하면 양도소득기본공제가 2009년도에 250만원과 2010년도에 250만 원등 500만원을 받게 되므로 약 250여만 원의 소득차이가 발생하게 된다.

넷째, 이왕에 양도할 거면 6월1일 이전에 양도하라. 재산세, 종합토지세, 종합부동산세의 과세기준일은 6월 1일이다. 6월1일 현재의 등기부상 소유자가 납세의무자가 되므로 이왕에 양도할 거면 6월1일 이전에 소유권을 이전하면 재산세 등을 납부하지 않아도 된다.양도소득세는 각 개인의 재산보유상황이나 시기에 따라 다양한 경우가 발생할 수 있으므로 자신에게 유리한 양도시기를 파악하여야 한다.
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