경기도 평택에서 도장을 운영하시는 김 관장님은 자녀의 교육 때문에 서울에 거주하며 평택으로 출퇴근하고 계셨다. 매일같이 힘든 생활을 하시던 김 관장님은 자녀가 대학을 졸업하고 직장에 취직하자 안정된 노후생활을 위하여 평택에 토지를 매입하고 4층 건물을 지어 1층과 2층은 임대하고 3층은 도장으로, 4층은 김 관장님이 거주하려고 했다.
김 관장님은 평택에 뼈를 묻고 싶었지만 나중 자녀와 합가할 경우를 생각해 이 건물을 양도하더라도 양도소득세가 과세되지 않도록 요건에 맞게 건축하려고 정 세무사를 찾았다.

주택의 판정
1세대1주택의 규정을 적용함에 있어서 한 동의 건물이 주택과 주택 이외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한울타리 내에 주택과 주택 이외의 건물이 있는 경우 다음과 같이 판정한다.

주택면적이 주택 이외의 면적보다 크다면 전부를 주택으로 판단하며, 주택면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 보고 주택 이외의 부분은 주택으로 보지 않는다.

절세요령
1. 1세대1주택으로서 비과세 적용을 받고자 하는 경우

겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로 겸용주택을 신축하고자 할 때는 주택부분을 주택 이외의 부분보다 조금 크게 신축하면 1세대1주택자의 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다.

김 관장님의 경우 지상 4층의 건물을 당초의 계획처럼 1층과 2층은 근린생활시설로 임대를 주고 3층은 도장으로, 4층은 주택을 신축하면 4층만 주택으로 인정받아 건물을 양도하는 경우 주택 부분은 1세대1주택 비과세를 받을 수 있지만 주택 이외의 부분은 양도소득세를 부담해야 한다.

김 관장님이 건물 전체에 대하여 비과세를 받고자 한다면 1층과 2층은 근린생활 시설로 건축을 하고 3층과 4층은 주택으로 건축을 하여 1층은 근린생활시설로, 3층은 주택으로 임대하고 2층은 도장으로 직접 사용하고 4층은 주거용으로 사용하여야 하며, 지하층에 주거용 방을 들이든가, 지하층에 방을 들 일 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물(옥탑방 등)을 건축하여 주택부분을 조금이라도 크게 하면 된다.

그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대수입 등 제반사항을 고려하여 결정하여야 할 것이다.

2. 1세대1주택 비과세 혜택을 받지 못하는 경우

김 관장님이 겸용주택 이외에 다른 주택을 갖고 있다면 1세대1주택 비과세 혜택을 받지 못한다. 뿐만 아니라 1세대 다주택자는 장기보유특별공제를 받지 못하므로 겸용주택, 또는 일반주택을 양도하기 전에 겸용주택의 주택부분의 용도를 주거용에서 업무시설로 변경하는 것이 유리하다. 부동산은 취득부터 양도까지 꼼꼼한 세무계획을 세우는 전략이 필요하다.

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