도장경영 세무전략(13)

도장경영 세무전략(13)팔기 전에 주택, 점포 실제 용도로 바로 잡아야

정성희 세무사
승인 2009.04.15 17:09
호수 633
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재테크에 나름대로 일가견이 있었던 마포의 류 관장님은 부동산 경기 상승기에 무리하게 대출을 받아 투자를 하였고 그러한 투자로 인하여 과도한 이자 부담과 원금 상환 등 자금 압박으로 눈물을 흘리면서 목 좋은 2층짜리 상가 하나를 처분하기로 결심했다.

정성희 세무사.

류 관장님은 상가를 팔기 전에 본인이 해야 할 일을 알아보기 위해 절세의 달인 정 세무사에게 전화를 걸었다. 정세무사는 “부동산을 양도하기 전에 해당 부동산의 공부(公簿)를 확인하고 정리해 놓아야 하며, 때로는 용도전환도 필요하다”고 설명해 주었다.

‘공부’란 관공서에 작성·비치하고 있는 장부로서, 등기부등본·토지대장·건축물관리대장·주민등록표등본 등을 말한다.

세법은 거래의 명칭이나 형식보다는 그 실질내용에 따라 적용되지만, 세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.

예를 들어 보자. 류 관장님이 아파트(1세대1주택 비과세요건 충족)와 상가건물을 소유하고 있고, 상가건물 중 일부가 건축물관리대장에 주택(실제로는 점포로 사용 중)으로 등재되어 있다고 하자.

만약, 류 관장님이 주택을 양도한다고 한다면, 사실상 1세대 1주택으로 비과세를 적용받아 양도소득세를 신고하지 않아도 된다. 그러나, 세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 1세대 2주택자로 보아, 과세대상으로 판단할 수 있는 것이다.

이 경우, 납세자는 상가 건물 중 공부상의 주택이 실제로는 점포였음을 스스로 입증하여 1세대 1주택 비과세적용대상임을 증명하여야 하는데, 이때 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이므로 객관적인 증빙을 제시하여야만 사실을 인정받을 수 있다.

다음과 같은 증빙서류에 의해 그 사실이 객관적으로 입증돼야 인정받을 수 있지만 상당히 부담스러운 일이다.

♠ 임대차계약서 사본
♠ 임차인의 주민등록등본
♠ 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본
♠ 임차인 및 인근주민의 인우보증서
♠ 임대인의 부가가치세 신고서 및 부동산 임대공급가액 명세서
♠ 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류

따라서 상가건물을 양도하기 전에 공부상의 사용용도를 주택이 아닌 점포, 또는 업무용시설로 정리를 해놓으면 별도로 입증할 필요가 없는 것이다.

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