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도장경영 세무전략오피스텔을 소유한 관장님들은…
  • 정성희 세무사
  • 승인 2009.03.26 10:15
  • 호수 631
  • 댓글 0

지난 호에서 임대목적으로 상가건물을 구입하기 위해 정 세무사와 상담했던 김 관장님은 상가건물이 아닌 오피스텔을 구입해 임대사업을 하는 것이 더 좋을 것 같아 정 세무사에게 다시 상담을 의뢰했다.

정성희 세무사.

상가건물 및 오피스텔이야말로 가장 일반적으로 생각하게 되는 부동산 투자 대상이고 둘 다 공통적으로 일정 금액의 임대수익을 얻을 수 있고, 향후 부동산 가격이 상승하게 되면 양도 차익을 기대할 수 있기 때문이다.

상담을 받으시던 김 관장님은 오피스텔이 주거용인지 아니면 업무용인지에 따라 세 부담이 달라진다는 중요한 사실을 정세무사로부터 확인하게 되었다.

오피스텔은 건축법상 업무용 시설이지만 주거용으로도 사용이 가능한 건물이다. 그런 특이한 성격 때문에 세법은 실질과세의 원칙에 따라 오피스텔을 업무용으로 사용할 때와 주거용으로 사용할 때 그 취급이 달라진다. 즉, 오피스텔을 업무용으로 사용하면 상업용 건물로, 주거용으로 사용하고 있으면 주택으로 간주해 세법을 달리 적용한다.

구분

부가가치세

양도소득세

업무용

과세사업용

 과세 및 매입세액 공제

양도소득에 대해 주택과 관련한 비과세 및 중과세규정을 적용하지 않음

면세사업용

 면세 및 매입세액 불공제

주거용

 면세이므로 매입세액 불공제

주거용이므로 주택세 계산에 포함해 1가구 1주택 비과세 및 2주택 이상시 장기보유특별공제 배제 

[오피스텔 세금 절세 전략]

1. 부가가치세 절세전략

오피스텔도 과세사업을 할 경우에는 부가가치세를 부담하게 되는데, 사업과 관련된 부가가치세는 최종소비자에게 부담이 전가된다. 단, 부담한 부가가치세를 공제받거나 환급받는 데 상당한 시간이 소요되므로 거래과정에서 이러한 문제를 감안해야 한다.따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자(부동산 임대업 포함)로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 수수한 뒤 부가가치세 조기 환급 신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제를 받는 것이 유리하다고 할 수 있다. 이후 상황에 따라 부가가치세 재계산을 해서 납부하면 되기 때문이다.

오피스텔을 양도할 때는 양도자가 과세사업자(부동산 임대업 포함)라면 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 양수자에게 징수해 납부해야 한다. 양수자가 비사업자, 또는 면세사업자라면 이 부가가치세는 공제되지 않으므로 사실상 양도가액을 높여 거래에 부담을 주게 된다. 이 경우에는 양수자로 하여금 부동산 임대사업자등록을 하게 해서 사업의 포괄양수도 방식으로 오피스텔을 양도하면 세금계산서를 발행하지 않아도 되어 부가세에서 벗어날 수 있다.

2.양도소득세 절세전략

양도소득세는 양도 당시 부동산의 실질 이용 상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지를 구분해 양도소득세를 계산하게 된다. 만약 1세대 2주택에 해당되는 상황에서 오피스텔을 양도해야 한다면 오피스텔을 주택상태가 아니라 사업용 부동산 상태로 양도하는 것이 유리하다.

주택으로서 오피스텔을 양도하면 장기보유특별공제를 받지 못할 뿐만 아니라 1세대 3주택인 경우 양도차익의 45%이상의 세율로 중과세되기 때문이다.(현재는 중과세이지만 중과세가 배제되는 내용의 세법개정안이 4월 임시국회에 제출될 예정임) 이를 위해서는 양도하기 전에 부동산 임대사업자로 등록해 사무용으로 임대를 한 뒤에 양도하는 것이 유리하다. 또 이 경우에는 부가가치세에 유의하는 것을 잊어서는 안 된다. 불가피하게 주택으로서 오피스텔을 양도한다면 여러 주택 중 가장 양도차익이 적은 부동산을 먼저 양도하는 것이 유리함은 물론이다.

* 도장경영 중 세무 관련한 궁금한 사항이 있으면 언제든지 연락주세요.
  정성희 세무회계사무소에서 성심껏 도와드리겠습니다.
  대표전화: 02-2279-8846 / 010-6222-1509

정성희 세무사  tkdnews@korea.com

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