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| 정성희 세무사. |
마포에서 태권도장을 20여년 운영하시던 김 관장님은 경기침체로 관원수도 줄어들고 사범을 구하기도 힘들어 그동안 모은 돈으로 노후에도 편하게 수익이 창출될 임대사업을 하기로 하였다. 이에 따라 몇 달 전부터 임대 목적의 상가를 알아보고 다니다가 맘에 꼭 드는 상가를 찾게 되었다.
상가를 매입하기 전에 김 관장님은 정 세무사를 찾아가 상담을 받던 중 건물 등을 신축하거나 매입하여 임대하는 경우 임대수입에 따른 부가가치세와 소득세 등은 사업자등록 단계부터 달라질 수 있다는 세무적으로 매우 중요한 사실들을 확인하게 되었다.
일반과세자 VS 간이과세자
개인이 부동산 임대업을 하고자 하는 경우, 사업자등록 시 과세유형을 간이과세자로 할 것 인지 일반과세자로 할 것 인지를 결정해야 하는데(다른 업종의 경우도 동일하며 법인은 무조건 일반과세자) 1년간의 임대료 예상 수입금액이 4,800만원을 초과하면 일반과세자로, 그 이하면 간이과세자로 사업자등록을 하게 된다. 대체적으로 간이과세자가 부가가치세 등의 부담이 낮은 것이 사실이지만, 건물을 신축하거나 취득하여 임대하는 경우 1년간 임대료 수입금액이 4,800만원을 초과할지 추산하기가 쉽지 않다. 또 일반과세자는 건물 취득 시 부담한 부가가치세를 공제(환급)받을 수 있으므로 사업자등록 신청 시 과세유형을 어떻게 할지, 충분히 검토하는 것이 좋다.
일반적으로는 일반과세자가 매입, 또는 신축 취득 시 매입세액공제를 받을 수 있으므로 일반과세자가 유리하지만 사업자 등록이 안 되어 있는 개인으로부터 매입하거나 간이과세자로부터 매입하는 경우에는 매입세액공제가 안되므로 경우에 따라 간이과세자가 유리할 수도 있다.
즉 연간 임대료의 합계액이 4,800만원 이하이거나, 특히 2,400만원 이하라면 간이과세자가 유리할 수 있다. (부가가치세 과세기간인 1월부터 6월까지 또는 7월부터 12월까지 각 과세기간별로 1,200만원 이하이면 소액부징수로 분류되어 부가가치세 신고는 하지만 납부를 하지 않는다.)
사업자 등록 시 주의할 점은?
사업자등록은 사업 개시일로부터 20일 이내에 신청하도록 세법에서 규정하고 있고, 사업자등록증 신청일로부터 소급하여 20일 이전에 취득한 경우라 할지라도 적법하게 매입세금계산서를 교부받았다면 매입세액 공제를 받을 수 있다.
등록 시기를 놓쳐 사실상 등록 전 매입세액에 해당하여 공제받을 수 있지만 현실적으로 매입세액을 공제받지 못하는 사례가 종종 발생하므로 부동산/ 임대업을 시작하기 전에 사업자등록을 일찍 신청해 놓는 것도 절세전략이다. 상가건물을 신축하는 경우와 신축 중인 상가건물 중 일부를 분양받는 경우, 또는 기존 상가를 매입하는 경우에 관련 부가가치세를 손실 없이 공제(환급)받기 위해서는 ① 매매계약서 작성 과정에서 부가가치세 명시문제 ② 사업자등록 신청의 시기문제 ③ 계약금·중도금 및 잔금 지급과 관련하여 매입세금계산서를 교부받는 시기문제 등을 세무사와 면밀히 상의하는 것이 좋다.
도장과 임대업을 병행하려면 배우자의 명의사용이 유리하다.종합소득세는 관장님의 도장운용 소득과 부동산 임대소득을 합산하여 과세하므로 높은 누진세율이 적용되어 세 부담이 많게 된다. 따라서 상가건물 취득 시 배우자 명의로 취득하고, 배우자명의로 부동산임대업을 하면 소득이 분산되어 종합소득세 부담이 줄어들게 된다.
다만, 거액의 부동산을 배우자 명의로 취득하게 되면 증여세문제가 발생할 수 있으므로 사전에 세무사와 상담하는 것이 좋다.
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